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Tipificación y normativa específica para cada distrito:


R1A Residencial con densidad de ocupación media  E2 Equipamiento general
R1B1Residencial con densidad de ocupación baja  E3 Equipamiento local
R1B2Residencial con densidad de ocupación baja  E4 Equipamiento especial
R2A1Residencial con densidad de ocupación alta  I1 Industrial (segregadas)
R2A2Residencial con densidad de ocupación alta  I2 Industrial
R2B1Residencial con densidad de ocupación media-alta  AE Arquitectura Especial
R2B2Residencial con densidad de ocupación media-alta  APHÁreas de Protección Histórica
R2B3Residencial con densidad de ocupación media-alta  AREÁrea Reserva Ecológica
C1 Área central  P Distrito Portuario
C2 Centro principal  RU Renovación Urbana
C31 Centro local  U Urbanizaciones determinadas
C32 Centro local - escala barrial  UF Urbanización Futura
E1 Equipamiento comercial mayorista  UP Urbanización Parque

A continuación se detallan las principales características de cada una de las zonificaciones arriba mencionadas, independientemente de ello, cada distrito de la Ciudad de Buenos Aires, puede contar con disposiciones particulares. Estas particularidades, contempladas en el mismo Código de Planeamiento Urbano y/o en las subsecuentes Ordenanzas Municipales publicadas en el Boletín Oficial, pueden ocasionar apartamientos respecto de lo tipificado en el presente documento. Entre los casos más relevantes se encuentran:

  • Para emprendimientos residenciales en la "Zona Sur" se incrementará el FOT en un 25%. Esta opción es válida para todas las parcelas que se encuentren al sur de la línea formada por las Avenidas: San Juan, Directorio, Olivera, Juan Bautista Alberdi y General Paz hasta el Riachuelo (incluyendo ambas aceras de dichas avenidas). Esto comprende a los barrios de: Barracas, La Boca, Nueva Pompeya, Parque Patricios, Parque Chacabuco, Villa Soldati, Villa Lugano y Villa Riachuelo en su totalidad, y partes de Boedo, Constitución, Mataderos, Parque Avellaneda, San Cristobal y San Telmo.

  • Haga clic acá para mayor información o consultar las planchetas desde el sitio que el Gobierno de la Ciudad

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    Distritos generales:

    R1A:

    Zonas destinadas al uso residencial exclusivo de densidad media con viviendas individuales y colectivas.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten edificios entre medianeras, de perímetro semilibre y de perímetro libre.

     

    Retiro de frente:

    Para edificios entre medianeras y perímetro semilibre 3.00 m en parcelas intermedias y en parcelas de esquina 3.00 m y 1.00 m desde las respectivas Líneas Oficiales (el propietario podrá determinar la L.O. respecto de las cuales efectuará cada uno de los retiros). Para edificios de perímetro libre será de 3.00 m.

     

    FOT:

    Para el caso de edificios entre medianeras y perímetro semilibre será de 1.30

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos.

       

    En el caso particular de edificios de perímetro libre Se admitirán distintos grados de ocupación total conforme a las siguientes relaciones:

     
    FOS FOT
     (máximo) 
    Más del 40% 1.60
    Entre el 40% y el 30% 1.70
    Entre el 30% y el 23% 1.80
    Entre el 23% y el 15% 1.90
    Menos del 15% 2.00
       
     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos.

    R1B1:

    Zonas destinadas al uso residencial exclusivo con viviendas individuales y colectivas de densidad media - baja y altura limitada.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten edificios entre medianeras, de perímetro semilibre y de perímetro libre de altura limitada.

     

    Altura máxima:

    11.60 m a contar desde la cota de la parcela determinada por la Dirección de Catastro, permitiéndose la construcción de un piso retirado dentro de un plano delimitado por una línea a 45º desde la altura 11.60 m y con un plano límite de 14.60 m desde la cola de la parcela en el caso de edificios entre medianeras y perímetro semilibre y de 17.60 m para edificios de perímetro libre. En los casos de techos inclinados la semisuma de las alturas máxima y mínima de la cubierta no deberá sobrepasar los planos límites indicados.

     

    Retiro de frente:

    Para edificios entre medianeras y perímetro semilibre 3.00 m en parcelas intermedias y en parcelas de esquina 3.00 m y 1.00 m desde las respectivas Líneas Oficiales (el propietario podrá determinar la L.O. respecto de las cuales efectuará cada uno de los retiros). Para edificios de perímetro libre será de 3.00 m. El retiro de frente será medido a contar de la L.O.

     

    FOT:

    1.00

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos.

     

    Usos:

    En el "Sector 4" (Barrio Parque General Belgrano) sólo se permitirán los siguientes rubros, según lo dispuesto en el Cuadro de Usos: Vivienda individual, Vivienda colectiva, Residencia o establecimiento geriátrico, Antigüedades, Objetos de arte, Quiosco, Alquiler de videocasete, Estudios profesionales, Estudios profesionales (anexo a vivienda), Garage (sólo en edificio existente), Policía (Comisaría), Oficinas descentralizadas (Registro civil, empresas de servicios públicos, CGP o futuras comunas y sus dependencias), Consultorio veterinario, Consultorio profesional (anexo a vivienda), Guardería infantil, Preescolar, Escuela primaria, Museo Clase I, colecciones permanentes y temporarias, Museo clase II, condicionado por el inmueble, Biblioteca local, Templo, Garage y/o taller de subterráneos, Estación intermedia de subterráneos y Estación intermedia de tren suburbano.

    Para el "Sector 3" (Parque Chas) no se permite el uso "Alimentación en general", del Cuadro de Usos. En algunas avenidas se permitirán los usos correspondientes a los distritos C3.

    R1B2:

    Area exclusivamente residencial de baja densidad con viviendas individuales y colectivas con valores particulares de estética urbana y valoración histórica. Requiere protección ambiental para evitar que sus actuales condiciones arquitectónicas y ambientales sean deterioradas.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten edificios entre medianeras y de perímetro libre de altura limitada.

     

    Altura máxima:

    Será de 9.00 m a contar desde la cota de la parcela determinada por la Dirección de Catastro. Se permite sobrepasar el plano de altura máxima permitida hasta un plano límite a 12.00 m de altura, siempre que dicha construcción esté retirada como mínimo 2.00 m del plano de la fachada y por debajo de un plano inclinado a 60° con respecto del plano horizontal. En los casos de techos inclinados, la semisuma de las alturas máximas y mínimas de las cubiertas, no deberá sobrepasar los 12.00 m. Por sobre el plano límite podrán sobresalir antenas pararrayos y conductos.

     

    Retiro de frente:

    Para edificios entre medianeras y perímetro semilibre 3.00 m en parcelas intermedias y en parcelas de esquina 3.00 m y 1.00 m desde las respectivas Líneas Oficiales (el propietario podrá determinar la L.O. respecto de las cuales efectuará cada uno de los retiros). Para edificios de perímetro libre será de 3.00 m. El retiro de frente será medido a partir de la L.O.

     

    FOT:

    1.00

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido.

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos. Las parcelas frentistas a la Av. Federico Lacroze tendrán los usos del R2A.

     

    Marquesinas:

    No se permite la instalación de marquesinas en las fachadas y muros exteriores visibles desde la vía pública.

     

    Observaciones:

    El centro libre de manzana será destinado exclusivamente a espacio libre parquizado, de terreno absorbente. No más del 30% podrá tener tratamiento distinto al del terreno absorbente.

    R2A1:

    Zona destinada al uso residencial con alto grado de densificación y consolidación, en las cuales se admiten usos compatibles con la vivienda.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten edificios entre medianeras, de perímetro semilibre y de perímetro libre.

     

    FOT:

    El FOT básico será de 3.00 . Se admitirán variaciones del FOT de acuerdo al ancho de la calle según se determina en la siguiente expresión:

         FOT = 3.00 x A / 12.50

    Siendo A un número igual al ancho de la calle determinado por la Dirección (en el caso que el ancho varíe en la cuadra, se adoptará el valor promedio).

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos.

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos.

    R2A2:

    Zona destinada a la localización residencial similar al Distrito R2A1, pero con menor intensidad de ocupación total.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten edificios entre medianeras, de perímetro semilibre y de perímetro libre.

     

    FOT:

    El FOT básico será de 2.50 . Se admitirán variaciones del FOT de acuerdo al ancho de la calle según se determina en la siguiente expresión:

         FOT = 2.50 x A / 12.50

    Siendo A un número igual al ancho de la calle determinado por la Dirección (en el caso que el ancho varíe en la cuadra, se adoptará el valor promedio).

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos.

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos.

     

    Casos particulares:

    Existen disposiciones especiales para el barrio de "La Boca".

    R2B1:

    Son zonas de carácter residencial similar a las R2A con menor intensidad de ocupación total.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten edificios entre medianeras, de perímetro semilibre y de perímetro libre. Los edificios de perímetro libre se permitirán únicamente en parcelas mayores de 2500 m² o un cuarto de manzana. No se permiten edificios de perímetro libre en el barrio de "La Boca".

     

    Altura máxima:

    Para el caso de edificios entre medianera y perímetro semilibre, la altura máxima será de 10.50 m a contar desde la cota de la parcela determinada por la Dirección de Catastro permitiéndose la construcción de un piso retirado a una distancia mínima de 2.00 m desde la L.O. y por debajo de un plano inclinado de 45º desde la altura de 10.50 m y con un plano límite horizontal a 13.50 m desde la cota de la parcela. En el caso de edificios de perímetro libre el plano limite horizontal: 21.00 m a contar desde la cota de parcela.

     

    FOT:

    1.60

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos. La Línea de Frente Interno (LFI) coincidirá con Línea Interna de Basamento (LIB).

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos.

     

    Observaciones:

    Se permiten construcciones habitables hasta un plano horizontal ubicado a más de 3.50 m del terreno natural dentro del 30% ocupable en el centro libre de manzana.

     

    Casos particulares:

    1) Existen disposiciones especiales para el barrio de "La Boca".

    2) Para el Barrio "Las Cañitas" el rubro "Alimentación en general, restaurant, cantina, pizzería, grill, bar, café, whiskería, cervecería, lácteos, heladería, etc." del Cuadro de Usos está afectado por la referencia "C".

    3) Existen disposiciones especiales para el barrio de "Caballito": En el sector 3 Barrio de "Caballito", para todas las tipologías edilicias, la altura del volumen edificado será determinada exclusivamente tomando en consideración la altura máxima y plano límite horizontal establecidos en el punto 4) del presente Distrito, no resultando de aplicación los parámetros R y r.
     
    Texto del Punto 4) para la zonificación R2B1: Tipología Edilicia: Se admiten edificios entre medianeras, de perímetro libre y perímetro semilibre. Disposiciones particulares:

    a) Edificios entre medianeras: Tejido: Cumplirán las disposiciones generales de la Sección 4 de acuerdo a: R = h/d =2,4 Altura máxima: 10,50 m. a contar desde la cota de la parcela determinada por la Dirección de Catastro permitiéndose la construcción de un piso retirado a una distancia mínima de 2 m. desde la L.O. y por debajo de un plano inclinado de 45º desde la altura de 10,50 m. y con un plano límite horizontal a 13,50 m. desde la cota de la parcela.

    b) Edificios de perímetro libre: Únicamente en parcelas mayores de 2.500 m² o un cuarto de manzana debiendo cumplimentar en todos los casos lo dispuesto en el Articulo 2.2.2 del Código de Planeamiento Urbano. Plano limite horizontal: 21,00 m. a contar desde la cota de parcela.

    c) Edificios de perímetro semilibre: Tejido: Cumplirá con las disposiciones generales de la Sección 4 de acuerdo a: Altura máxima: 10,50 m. a contar desde la cota de la parcela determinada por la Dirección de Catastro permitiéndose la construcción de un piso retirado a una distancia mínima de 2 m. desde la L.O. y por debajo de un plano inclinado de 45º desde la altura de 10,50 m. y con un plano límite horizontal a 13,50 m. desde la cota de la parcela. r = h'/d' = 5

    R2B2:

    Son zonas de carácter residencial similar a las R2A con menor intensidad de ocupación total.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten edificios entre medianeras, de perímetro semilibre y de perímetro libre. Los edificios de perímetro libre se permitirán únicamente en parcelas mayores de 2500 m² o un cuarto de manzana. No se permiten edificios de perímetro libre en el barrio de "La Boca".

     

    Altura máxima:

    Para el caso de edificios entre medianera y perímetro semilibre, la altura máxima será de 9.00 m a contar desde la cota de la parcela determinada por la Dirección de Catastro, permitiéndose la construcción de un piso retirado a una distancia mínima de 2.00 m desde la Línea Municipal (L.M.) y por debajo de un plano inclinado a 45º desde la altura de 9.00 m y con un plano límite horizontal a 12.00 m de la cota de la parcela. En el caso de edificios de perímetro libre el plano limite horizontal: 18.00 m a contar desde la cota de parcela.

     

    FOT:

    1.20

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos. La Línea de Frente Interno (LFI) coincidirá con Línea Interna de Basamento (LIB).

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos.

     

    Observaciones:

    Se permiten construcciones habitables hasta un plano horizontal ubicado a más de 3.50 m del terreno natural dentro del 30% ocupable en el centro libre de manzana.

     

    Casos particulares:

    Existen disposiciones especiales para el barrio de "La Boca".

    R2B3:

    Son zonas de carácter residencial similar a las R2A con menor intensidad de ocupación total y con mayor diversidad de usos.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten edificios entre medianeras, de perímetro semilibre y de perímetro libre. Los edificios de perímetro libre se permitirán únicamente en parcelas mayores de 2500 m² o un cuarto de manzana. No se permiten edificios de perímetro libre en el barrio de "La Boca".

     

    Altura máxima:

    Para el caso de edificios entre medianera y perímetro semilibre, la altura máxima será de 9.00 m a contar desde la cota de la parcela determinada por la Dirección de Catastro, permitiéndose la construcción de un piso retirado a una distancia mínima de 2.00 m desde la Línea Municipal (L.M.) y por debajo de un plano inclinado a 45º desde la altura de 9.00 m y con un plano límite horizontal a 12.00 m de la cota de la parcela. En el caso de edificios de perímetro libre el plano limite horizontal: 18.00 m a contar desde la cota de parcela.

     

    FOT:

    1.20

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos. La Línea de Frente Interno (LFI) coincidirá con Línea Interna de Basamento (LIB).

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos.

     

    Observaciones:

    Se permiten construcciones habitables hasta un plano horizontal ubicado a más de 3.50 m del terreno natural dentro del 30% ocupable en el centro libre de manzana.

     

    Casos particulares:

    Existen disposiciones especiales para el barrio de "La Boca".

    El sector delimitado por los ejes de las Avenidas Warnes, Garmendia, Del Campo, deslinde del distrito UF y eje de la Avenida Punta Arenas hasta su intersección con el eje de la Avenida Warnes. En este sector, las parcelas habilitadas conforme al distrito E2 mantendrán los usos, las normas de tejido y el FOT de dicho distrito. Asimismo, podrán optar por el distrito de zonificación R2B3.

    C1:

    Área central. Es el área destinada a localizar el equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional a escala nacional, regional y urbana, en el más alto nivel de diversidad y de densidad, dotada de las mejores condiciones de accesibilidad para todo tipo de transporte de pasajero.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten basamentos, edificios entre medianeras, edificios de perímetro libre y edificios de perímetro.

     

    Basamentos:

    La altura máxima será de 10.00 m por encima de la cota de la parcela y el área edificable podrá ocupar la totalidad de la superficie de la parcela, salvo las limitaciones de FOS establecidas en el Cuadro de Usos.

     

    Altura máxima:

    En ningún caso la altura de las construcciones entre medianeras o perímetro semilibre podrán superar los 38.00 m, aún cuando el ancho de la calle y las relaciones establecidas en el distrito lo permitieran.

     

    FOT:

    5.00

       

    Para el caso de edificios de perímetro libre construidos únicamente en parcelas de esquina con superficie igual o mayor a 2500 m² y un FOS máximo inferior al 30%, podrán utilizar un FOT de 7.00 (el resto de la parcela deberá destinarse exclusivamente al uso público, con espacios verdes parquizados y áreas peatonales). Existen condiciones particulares para ciertos emprendimientos, tal es el caso de hoteles de cuatro y cinco estrellas.

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido.

     

    Retiro obligatorio:

    Salvo algunas excepciones indicadas en el código, en todas las parcelas frentistas a calles cuyo ancho entre Líneas Oficiales sea inferior a 17.00 m, debe efectivizarse un retiro de la edificación en Planta Baja de 3.50 m a partir de la L.O. y con una altura fija de 3.50 m a contar desde la "cota de la manzana", formando acera cubierta. El espacio resultante en P. B. no podrá ser invadido por elemento alguno de estructura resistente ni de instalaciones fijas y el solado de la acera de tránsito peatonal público deberá prolongarse sin solución de continuidad desde el cordón de vereda hasta el frente retirado en Planta Baja (la superficie semicubierta que resulta de la materialización de este retiro no será computada para el cálculo del FOT).

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos. No se admitirá el uso residencial en basamento pudiendo localizarse dicho uso solamente por sobre el mismo, salvo una vivienda por parcela como uso complementario de los permitidos con una superficie máxima de 91.00 m².

     

    Observaciones:

    En este distrito el espacio urbano podrá ser considerado desde el nivel -3.00 m (menos tres metros) de la cota de la parcela.

    C2:

    Centro principal. Son zonas destinadas a la localización del equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional a escala de sectores urbanos y se desarrollan en correspondencia con vías de alta densidad de transporte público de pasajeros.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten basamentos, edificios entre medianeras, edificios de perímetro libre y edificios de perímetro.

     

    Basamentos:

    La altura máxima será de 7.00 m por encima de la cota de la parcela y el área edificable podrá ocupar la totalidad de la superficie de la parcela, salvo las limitaciones de FOS establecidas en el Cuadro de Usos.

     

    Altura máxima:

    En ningún caso la altura de las construcciones entre medianeras o perímetro semilibre podrán superar los 38.00 m, aún cuando el ancho de la calle y las relaciones establecidas en el distrito lo permitieran.

     

    FOT:

    5.00

    Para el caso de edificios de perímetro libre construidos únicamente en parcelas de esquina con superficie igual o mayor a 2500 m² y un FOS máximo inferior al 30%, podrán utilizar un FOT de 7.00 (el resto de la parcela deberá destinarse exclusivamente al uso público, con espacios verdes parquizados y áreas peatonales). Existen condiciones particulares para ciertos emprendimientos, tal es el caso de hoteles de cuatro y cinco estrellas.

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos.

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos. El uso vivienda sólo podrá localizarse por sobre la planta baja.

     

    Observaciones:

    En este distrito el espacio urbano podrá ser considerado desde el nivel -3.00 m (menos tres metros) de la cota de la parcela.

     

    Casos particulares:

    Existen disposiciones especiales para el barrio de "La Boca".

    C31:

    Centro local. Son las zonas destinadas a la localización del equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional, a escala local, con adecuada accesibilidad.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten basamentos, edificios entre medianeras, edificios de perímetro libre y edificios de perímetro.

     

    Basamentos:

    La altura máxima será de 6.50 m por encima de la cota de la parcela y el área edificable podrá ocupar la totalidad de la superficie de la parcela, salvo las limitaciones de FOS establecidas en el Cuadro de Usos.

     

    Altura máxima:

    En ningún caso la altura de las construcciones entre medianeras o perímetro semilibre podrán superar los 38.00 m, aún cuando el ancho de la calle y las relaciones establecidas en el distrito lo permitieran.

     

    FOT:

    4.00

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos.

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos. El uso vivienda sólo podrá localizarse por sobre la planta baja.

     

    Casos particulares:

    Existen disposiciones especiales para el barrio de "La Boca".

    C32:

    Son las zonas destinadas a la localización del equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional, a escala barrial.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten basamentos, edificios entre medianeras, edificios de perímetro libre y edificios de perímetro.

     

    Basamentos:

    La altura máxima será de 5.00 m por encima de la cota de la parcela y el área edificable podrá ocupar la totalidad de la superficie de la parcela, salvo las limitaciones de FOS establecidas en el Cuadro de Usos.

     

    Altura máxima:

    En avenidas o calles de ancho menor a 17.50 m podrá edificarse hasta una altura máxima de 15.00 m, si el ancho de la avenida o calle fuera mayor a 17.50 m podrá edificarse hasta una altura máxima de 24.00 m.

     

    FOT:

    Según tejido

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos.

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos. El uso vivienda sólo podrá localizarse por sobre la planta baja.

     

    Casos particulares:

    Existen disposiciones especiales para el barrio de "La Boca".

    E1:

    Equipamiento comercial mayorista. Son zonas destinadas preferentemente a la localización de usos comerciales mayoristas, siempre que incluyan local de venta.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten basamentos, edificios entre medianeras, edificios de perímetro libre y edificios de perímetro.

     

    Basamentos:

    Podrá ocupar la superficie de la parcela comprendida entre la Línea Oficial de Edificación (L.E.) y la Línea Interna de Basamento (LIB), hasta la altura máxima de 6.50 metros salvo lo dispuesto en el Cuadro de Usos.

     

    Altura máxima:

    En ningún caso la altura de las construcciones entre medianeras o perímetro semilibre podrán superar los 17.50 m.

     

    FOT:

    Para edificios entre medianera y perímetro semilibre será de 2.00 y para edificios de perímetro libre será de 3.00

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos.

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos.

     

    Observaciones:

    El uso residencial podrá implantarse por sobre la planta baja. Por debajo de dicho nivel se admitirá la existencia de una vivienda por parcela como uso complementario de los permitidos y siempre que para la misma se respeten las condiciones de iluminación y ventilación establecidas.

    E2:

    Equipamiento general. Son zonas donde se localizan actividades que sirven a la ciudad en general y que por sus características admiten la coexistencia restringida con el uso residencial.

     

    Tipología edilicia:

    Se permite la ocupación total de la parcela salvo las limitaciones de FOS establecidas en los Cuadros de Usos y hasta una altura de 15.50 m. En casos de techos inclinados, la semisuma de las alturas máxima y mínima de la cubierta no deberá ser mayor que 15.50 m. No se permiten edificios de perímetro libre en el barrio de "La Boca".

     

    FOT:

    2.00

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos.

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos.

     

    Observaciones:

    Se permite la vivienda individual o colectiva en parcelas que tengan frente sobre la L.O. igual o menor a 10.00 m. En parcelas con frente mayor a 10 m se admite la existencia de una vivienda por parcela, como uso complementario de los permitidos, con una superficie no mayor de 91.00 m². Los parcelamientos de estos lotes deberán ser preexistentes al 01/11/96.

     

    Casos particulares:

    Existen disposiciones especiales para el barrio de "La Boca".

    E3:

    Equipamiento local. Zonas destinadas a la localización de usos de servicio de las áreas residenciales próximas y que por las características de las actividades permitidas, admiten la coexistencia del uso residencial.

     

    Tipología edilicia:

    Se permiten basamentos, edificios entre medianeras de altura limitada, edificios de perímetro libre y edificios de perímetro semilibre. Los edificios de perímetro libre sólo podrán construirse en terrenos de por lo menos 900 m². No se permiten edificios de perímetro libre en el barrio de "La Boca".

     

    Altura máxima:

    Para el caso de basamento, edificios entre medianeras y edificios de perímetro semilibre la altura máxima será de 15.50 m por encima de la cota de la parcela. En el caso de techos inclinados la semisuma de las alturas máxima y mínima de la cubierta no deberá ser mayor de 15.50 m.

     

    Area edificable:

    Para el caso de basamento, edificios entre medianeras y edificios de perímetro semilibre se podrá ocupar la superficie de la parcela comprendida entre la L.O. y la LIB, con las limitaciones de FOS establecidas en los Cuadros de Usos.

     

    FOT:

    3.00

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos.

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos.

     

    Observaciones:

    Cuando exista en la parcela un uso que incluya depósito o tanques de inflamables, sólo se admitirá en la misma una vivienda como uso complementario, siempre que se respeten las condiciones de iluminación y ventilación establecidas.

     

    Casos particulares:

    Existen disposiciones especiales para el barrio de "La Boca".

    E4:

    Equipamiento especial. Zonas de localización de usos singulares que por sus características requieren terrenos de gran superficie y normas particularizadas para cada actividad. Estos elementos constituyen los grandes equipamientos a escala urbana y/o regional.

     

    Usos:

    Los específicos de la actividad principal de que se trate y los usos complementarios y conexos necesarios para el desarrollo de dicha actividad.

    I1:

    Zonas destinadas a la localización de las industrias permitidas dentro de la ciudad y cuyas características exigen su segregación de otros distritos.

     

    Area edificable:

    Se permite la ocupación total de la parcela salvo las limitaciones de FOS establecidas en los Cuadros de Usos hasta una altura de 17.50 m. En casos de techos inclinados, la semisuma de las alturas máxima y mínima de la cubierta no deberá ser mayor que 17.50 m.

     

    FOT:

    2.00

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos.

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos.

     

    Observaciones:

    Se admite la existencia de una vivienda por parcela, como uso complementario de los permitidos con una superficie no mayor de 91.00 m² y siempre que para la misma se respeten las condiciones establecidas.

    I2:

    Zonas destinadas a la localización de las industrias permitidas dentro de la ciudad y que por sus características admiten la coexistencia con el uso residencial en forma restringida.

     

    Area edificable:

    Se permite la ocupación total de la parcela salvo las limitaciones de FOS establecidas en los Cuadros de Usos hasta una altura de 17.50 m. En casos de techos inclinados, la semisuma de las alturas máxima y mínima de la cubierta no deberá ser mayor que 17.50 m.

     

    FOT:

    2.00

     

    FOS:

    El que resulta de las normas de tejido salvo lo dispuesto en los Cuadros de Usos.

     

    Usos:

    Los que resulten de aplicar las disposiciones de los Cuadros de Usos.

     

    Observaciones:

    Se permite la vivienda individual o colectiva en parcelas que tengan frente sobre la L.O. igual o menor a 10.00 m. En parcelas con frente mayor a 10 m se admite la existencia de una vivienda por parcela, como uso complementario de los permitidos, con una superficie no mayor de 91.00 m². Los parcelamientos de estos lotes deberán ser preexistentes al 01/11/96.

     

    Distritos especiales:

    AE:

    Distritos con Arquitectura Especial. Zonas que por el carácter histórico, tradicional o ambiental que ya poseen son objeto de un ordenamiento especial mediante normas particularizadas con el fin de preservar dicho carácter.

     

    Tipología edilicia:

    Para las parcelas comprendidas en estos Distritos, regirán las disposiciones generales correspondientes a los distritos de zonificación a los que se haya superpuesto, con excepción de aquellos aspectos que específicamente en cada caso, se reglamentan. No serán aplicables las disposiciones generales citadas en primer término, si se oponen a las disposiciones particulares de cada Distrito de Arquitectura Especial.

     

    Usos:

    En todos los casos serán permitidos los usos que correspondan a los distritos de zonificación a los que se haya superpuesto el Distrito de Arquitectura Especial.

    APH:

    Distrito Áreas de Protección Histórica. Este distrito abarca ámbitos que por sus valores históricos, arquitectónicos, simbólicos y ambientales posee un alto significado patrimonial, siendo merecedores de un tratamiento de protección de sus características diferenciales.

     

    Usos:

    Se dispondrán en particular para cada distrito.

    ARE:

    Distrito Área Reserva Ecológica. Corresponden a zonas que dan lugar a la conformación de ambientes naturales donde las distintas especies de flora y fauna autóctonas pueden mantenerse a perpetuidad o aumentar su diversidad.

     

    Disposiciones:

    El Poder Ejecutivo a través del Consejo de Gestión creado por Ordenanza Nº 45.676, (B.M.Nº 19.239, A.D. 540.6) o de la autoridad competente, podrá autorizar o disponer la realización de trabajos de infraestructura y equipamiento básico y/o de mantenimiento siempre que no alteren el carácter de la Reserva.

    P:

    Distrito Portuario. Zonas afectadas a la actividad portuaria.

     

    Usos:

    Los derivados de la actividad portuaria y los usos complementarios indispensables para el desarrollo de dicha actividad.

    RU:

    Distrito de Renovación Urbana. Corresponde a zonas en las que existe la necesidad de una reestructuración integral: por obsolescencia de algunos de sus sectores o elementos; por afectación a obras trascendentes de interés público; por sus condiciones de deterioro en los aspectos físico-económico-social.

    La afectación a distrito RU implica, por el término de dos años a contar desde la adopción de la medida, que no se podrá modificar el estado de los usos y construcciones, admitiéndose únicamente obras de mantenimiento y conservación. Durante el plazo fijado se dictarán normas que permitan levantar la afectación del sector a distrito RU. En caso de no dictarse normas dentro de los dos años, a su término serán de aplicación aquellas que existían con anterioridad a la afectación, sin mediar resolución alguna de la autoridad de la Ciudad y al sólo vencimiento del plazo.

    U:

    Distritos con Urbanizaciones determinadas. Son zonas que, con la finalidad de establecer o preservar conjuntos o sectores urbanos de características diferenciales, son objeto de regulación integral en materia de uso, ocupación y subdivisión del suelo y plástica urbana.

     

    Tipología edilicia:

    Se regirán por las disposiciones generales, con las restricciones particulares consignadas para cada Distrito U.

     

    Usos permitidos:

    Son aquellos que se consideran complemento necesario de los usos que se permiten implantar, para asegurar su funcionamiento, evitar molestias y garantizar fluidez de tránsito.

    Para determinar las superficies destinadas a cada rubro se aplicarán los siguientes porcentajes:

  • Guardería: superficie mínima 1.4% de la superficie cubierta total destinada a vivienda. El 50% de dicha superficie será cubierta y el resto descubierta.

  • Patio de juegos para niños: superficie mínima 0.005% de la superficie cubierta total destinada a vivienda.

  • Comercio minorista de uso diario: superficie máxima 1.75% de la superficie cubierta total destinada a vivienda.

  • Educación: Escuela preescolar y primaria: superficie mínima 5.5% de la superficie cubierta total destinada a vivienda.

  • Culto: Superficie mínima 0.5% de la superficie cubierta total destinada a vivienda.

  • Centro social, cultural y deportivo: Superficie mínima 0.075 m² por metro cuadrado de la superficie cubierta total destinada a vivienda.

  • Estacionamiento vehicular: Deberá cumplimentar lo establecido en los Cuadros de Usos.

  • Espacio verde libre: Superficie mínima 0.35 m², por m² de superficie cubierta total destinada a vivienda.

  • Circulaciones peatonales: las circulaciones vehiculares y peatonales deberán preverse separadas, garantizando recorridos mínimos para el sistema peatonal.

  • Circulaciones de bicicletas: deberán preverse circuitos separados del resto del tránsito que vincularán todos los elementos del conjunto.

  • Transporte privado: dentro del área se admiten las circulaciones mínimas para asegurar la accesibilidad a los edificios, playas de estacionamiento y las necesarias para servicios de seguridad, de urgencia y de recolección de residuos. A fin de no introducir el tránsito pasante dentro del conjunto deberán evitarse tramos rectos o recorridos que favorezcan la comunicación directa entre las vías de tránsito rápido que lo circunden.

  • Transporte público: la circulación de vehículos de transporte público se admitirá solamente en las vías principales. Se deberá prever para las zonas de paradas, dársenas de ascenso y descenso de pasajeros, a fin de no entorpecer la circulación.

    Los porcentajes establecidos para educación, culto y centro social - cultural deportivo, sólo se exigirán para conjuntos de más de 5000 habitantes.

    En caso de encararse la materialización en varias etapas de ejecución, deberán mantenerse los mismos porcentajes de los distintos usos para cada etapa a realizarse.

    UF:

    Distritos de Urbanización Futura. Corresponde a terrenos de propiedad pública, aún no urbanizados, u ocupados por instalaciones y usos pasibles de remoción futura, así como a las tierras destinadas al uso ferroviario, zona de vías, playas de maniobra, estaciones y terrenos aledaños a esos usos. Estos Distritos están destinados a desarrollos urbanos integrales que exigen un plan de conjunto previo en base a normas y programas especiales.

     

    Disposiciones:

    En estos distritos podrán mantenerse el uso o estado actual de cada uno de ellos y sólo se permiten obras de mantenimiento y explotación mientras tal uso o estado no se extienda, cambie o modifique, y siempre que los mismos sean compatibles con las zonificaciones adyacentes. La situación existente, sólo podrá ser modificada en los casos estipulados en el Código de planeamiento urbano.

    UP:

    Distritos Urbanización Parque. Corresponden a zonas destinadas a espacios verdes o parquizados de uso público

     

    Disposiciones:

    De estos distritos, el Gobierno de la Ciudad podrá autorizar obras de exclusiva utilidad pública que complementen y no alteren el carácter de los mismos.


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